卖房年限的计算主要依据以下几种情况：
房产证上的日期：
房屋买卖后产权年限从楼盘原始竣工的时间开始计算，而并不以房屋买卖时间计算。但实际中，卖房时间通常以房产证上的登记日期为准。
开发商缴纳土地出让金的日期：
有时卖房年限也会参考开发商缴纳土地出让金的日期，再减去上家已使用的年限，剩余的才是买方能使用的年限。
网签合同备案的时间：
在一些情况下，如新房销售，卖房年限是从网签合同备案的时间开始计算的。
契税缴纳的时间：
契税缴纳的时间也可以作为计算卖房年限的依据，通常以契税票的填发日期或者房产证上的日期为准，孰先原则。
政策变动：
根据最新的政策，如南宁市2024年6月1日-2025年5月30日期间出售自有住房，需要特别注意出售旧房的时间以不动产登记部门完成转移登记的时间为准。
综上所述，卖房年限的计算主要依据房产证上的日期，但在具体操作中可能会考虑其他相关日期如开发商缴纳土地出让金的时间、网签合同备案时间以及契税缴纳时间。建议在实际操作中咨询当地房地产管理部门或专业律师以获取最准确的指导。
